INHS versucht mit einem 500.000-Dollar-Programm für zusätzliche Wohneinheiten einen neuen Aspekt der Erschwinglichkeit

ITHACA, NY – Die Bewältigung der Erschwinglichkeitsprobleme in Ithaca und Tompkins County war ein jahrelanger Kampf, bei dem verschiedene Abhilfemaßnahmen entstanden sind. Dazu gehörten die Schaffung von neuem Wohnraum sowie Bemühungen, bestehenden bezahlbaren Wohnraum durch kommunale Wohnungsbaustiftungen zu erhalten und starke Mietsteigerungen zu begrenzen.

Bei der Erkundung aller verfügbaren Optionen haben die Befürworter von bezahlbarem Wohnraum in New York unter anderem das „ADU Plus One“-Programm entwickelt. Im Rahmen dieses Programms wurde Ithaca Neighborhood Housing Services kürzlich ausgewählt, um Mittel in Höhe von über 500.000 US-Dollar für Hausbesitzer zu erhalten, die es sich sonst nicht leisten können, ADUs auf ihrem Grundstück zu errichten.

Ziel des Programms ist es, Hausbesitzern zu helfen, die entweder ADUs haben, die sie nicht vermieten können, weil sie die Bauvorschriften nicht einhalten, oder Hausbesitzern, die über die Kapazitäten verfügen, auf ihrem Grundstück eine Zusatzeinheit zu errichten, sei es eine Kellereinheit oder eine Inneneinheit. Sie benötigen eine Anwaltswohnung oder eine umgebaute Garage, können sich dies aber nicht ohne Hilfe leisten.

Das ADU Plus One-Programm stellt Mittel für den Bau oder die Renovierung sowie die Schaffung einer einkommensschaffenden Mieteinheit bereit, um das Einkommen des Hausbesitzers mit geringerem Einkommen aufzubessern und es ihm hoffentlich zu erleichtern, sein Zuhause zu behalten. Es ermöglicht auch einen subtileren Dichteansatz, der weniger Widerstand hervorruft, als dies bei großen neuen Wohnungsbauvorschlägen oft der Fall ist.

Der Staat hat 85 Millionen US-Dollar für die Bemühungen bereitgestellt, wobei 20 Millionen US-Dollar ausgewiesenen gemeinnützigen Wohnungsbauorganisationen und ihren Partnergemeinden zur Verfügung gestellt werden. Während die große Mehrheit der bewilligten Mittel an Gemeinden im Hinterland ging, ist Ithaca eine von drei Gemeinden im Hinterland, die einen ADU Plus One-Zuschuss erhalten haben, eine Auszeichnung in Höhe von 571.781 US-Dollar, die gemeinsam mit Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS) als designiertem ADU-Entwickler vergeben wurde.

„Es gibt keine Einschränkungen hinsichtlich der Art der ADU, sie muss lediglich den Vorschriften der Gemeinde entsprechen“, sagte Delia Yarrow, die Leiterin für Wohneigentum bei INHS. „In Ithaca bedeutet das Nebenwohnungen, die sich innerhalb bestehender Gebäude befinden, oder eigenständige separate Einheiten auf demselben Grundstück, die kleiner als die Haupteinheit sind. Die Projekte müssen der Zoneneinteilung entsprechen.“

Das Programm richtet sich an eine Gruppe, die dazu neigt, durch die programmatischen Risse der oben genannten Abhilfemaßnahmen zu fallen: bestehende Hausbesitzer mit niedrigem Einkommen. Auch wenn diese Bevölkerungsgruppe im Vergleich zu den Mietern lokal relativ klein ist, werden diese Menschen immer häufiger von ihren Häusern ausgeschlossen – sie sind zwischen regelmäßiger Instandhaltung und den Steuern, die mit dem Wohneigentum verbunden sind, eingezwängt.

In einer Gegend wie Ithaka, in der die Immobilienwerte schnell steigen, steigen mit dem Wert aller Häuser auch die Grundsteuern, und zwar häufig zu Sätzen, die weit über der Wachstumsrate des eigenen Haushaltseinkommens liegen. Es gibt lokale Programme, die einkommensschwächeren Hausbesitzern Hilfe bei notwendigen Reparaturen bieten, allerdings geht es dabei nicht um die schnelle Wertsteigerung von Häusern.

Zwischen Arbeitsplatzverlust, gesundheitlichen Einschränkungen und einer Vielzahl anderer Schwierigkeiten gibt es viele Umstände, in denen Wohneigentum ein Problem ist oder wird, insbesondere wenn die Steuerbescheide so schnell steigen und die betreffende Bevölkerung bereits in einer finanziell prekären Situation ist.

In Bezug auf die erste Vergabe an INHS sagte Yarrow, dass die Finanzierung auf Hausbesitzer in der Stadt Ithaca beschränkt sein wird, wobei fünf Haushalte versorgt werden sollen – wenn man die Verwaltungskosten beiseite lässt, bleiben etwa 100.000 US-Dollar pro Teilnehmer für die Sanierung einer bestehenden Einheit oder den Bau einer neuen Nebenwohnung übrig Einheit. Bewerbungen von qualifizierten Hausbesitzern aus der Stadt Ithaca mit niedrigem Einkommen für die erste Finanzierungsrunde werden weiterhin angenommen.

Yarrow sagte, INHS habe auf seiner Website einen Vorantrag mit einem Nachtrag mit Fragen zur Einheitsgröße und etwaigen erforderlichen Reparaturen verfügbar, der, wenn er abgeschlossen ist, die Leute auf eine Warteliste für eine mögliche Finanzierung setzt.

„Wir arbeiten mit NYS und der Planungsabteilung der Stadt Ithaca zusammen, um genau herauszufinden, was sie uns im Rahmen des Programms erlauben werden“, sagte Yarrow. „Wie viel Spielraum haben wir mit der ADU, können wir Reparaturen an der Haupteinheit des Eigentümers durchführen? Das sind Dinge, an denen wir mit NYS und der Stadtplanungsabteilung arbeiten und die Leute für die Finanzierung qualifizieren könnten.“

Gemäß den Richtlinien des Programms unterliegt der Mieter der Nebenwohneinheit keinen Einkommensgrenzen. Allerdings kann das Programm nicht für Kurzzeitmieten wie AirBnBs für mindestens 10 Jahre genutzt werden. Um die Einhaltung sicherzustellen, schließt der Hausbesitzer im Gegenzug für die Renovierungsarbeiten eine rechtliche Vereinbarung ab, die besagt, dass er die Richtlinien einhalten wird. INHS wird mit der Stadt Ithaca zusammenarbeiten, die Websites wie AirBnB überprüfen wird, um Immobilien zu überwachen, und möglicherweise Kopien des Mietvertrags von zukünftigen Mietern der ADU anfordern wird.

Laut Lynn Truame, INHS-Direktorin für Immobilienentwicklung, besteht das Ziel darin, mit dem Bau zu beginnen, wenn Hausbesitzer ausgewählt und Bauangebote für die an jedem Grundstück erforderlichen Arbeiten eingeholt werden. Ziel ist es, alle fünf Einheiten bis März 2025 fertigzustellen.

Doch auch in der Zwischenzeit möchte INHS mit anderen Kommunen zusammenarbeiten, die daran interessiert sind, eigene ADU Plus One-Zuschüsse zu beantragen. Während diese erste Runde nur für die Stadt Ithaca bestimmt ist, hofft INHS, dass sie in den folgenden Runden mit der Stadt oder anderen Städten und Dörfern im gesamten Tompkins County erfolgreich sein werden.

„Wenn wir es möglich machen können, mehr Menschen zu helfen, wollen wir das tun“, sagte Truame.

Es ist möglich, dass mehrere Kommunen denselben Zuschuss beantragen, obwohl Truame und Yarrow betonten, dass der Zuschussantrag beim Staat schwieriger wird, um sicherzustellen, dass alle Antragsteller Anspruch auf Fördermittel haben.

„Als jemand, der Eltern und Schwiegereltern in der Stadt hat, hören wir oft, dass Familien einen Mehrgenerationenhaushalt anstreben“, fügte Yarrow hinzu. „Dies könnte eine Möglichkeit sein, den Leuten eine Möglichkeit zu bieten, dies zu tun. Wir sind uns der Belastungen für Pflegekräfte bewusst, und dies könnte dazu beitragen, ihnen einen Platz und eine Möglichkeit zu bieten, diese Pflege zu leisten.“

Brian Crandall berichtet für die Ithaca Voice über Wohnen und Entwicklung. Er kann unter [email protected] erreicht werden. Mehr von Brian Crandall